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Steuern beim Kauf eines Neubaus auf Menorca (2026): Mehrwertsteuer, AJD und Grunderwerbsteuer

Veröffentlicht am 5. Oktober 2026

Ein Neubau, der vom Bauträger gekauft wird, zahlt 10 % Mehrwertsteuer und auf den Balearen für die notarielle Urkunde 1,5 % Urkundensteuer (AJD), bzw. 2 %, wenn er eine Million Euro oder mehr wert ist. Eine Bestandsimmobilie zahlt keine Mehrwertsteuer, sondern Grunderwerbsteuer (ITP), die auf den Balearen nach einem Stufentarif von 8 % bis 13 % berechnet wird.

Neubau: 10 % Mehrwertsteuer

Der erste Verkauf einer Wohnung durch ihren Bauträger unterliegt der Mehrwertsteuer zum ermäßigten Satz:

„Eins. Der Satz von 10 Prozent gilt für folgende Umsätze: […] 7.º Gebäude oder Gebäudeteile, die sich zur Nutzung als Wohnung eignen, einschließlich Stellplätzen bis höchstens zwei Einheiten und dort befindlicher Nebenräume, die gemeinsam übertragen werden.“Ley 37/1992 (Mehrwertsteuergesetz), Art. 91.Uno.1.7.º

Als „erste Lieferung“ gilt die eines fertiggestellten Gebäudes durch den Bauträger (Art. 20.Uno.22.º.A). Spätere Verkäufe, die „zweiten und weiteren Lieferungen“, sind von der Mehrwertsteuer befreit und zahlen in der Regel stattdessen Grunderwerbsteuer (Gesetz über ITP und AJD, Art. 7.5).

Die Urkunde: Urkundensteuer (AJD)

Unterliegt der Kauf der Mehrwertsteuer, zahlt die notarielle Urkunde zusätzlich AJD (Gesetz über ITP und AJD, Art. 31.2) zum Satz der jeweiligen Region. Auf den Balearen:

• 1,5 % als allgemeiner Satz (balearischer Gesetzestext über abgetretene Steuern, Art. 15).
• 2 %, wenn die Immobilie 1.000.000 € oder mehr wert ist: „wenn der tatsächliche oder erklärte Wert […] der Immobilie 1.000.000 Euro oder mehr beträgt, gilt ein Steuersatz von 2 %“ (Art. 17 bis).

Für eine erste Hauptwohnung im Wert von bis zu 270.151,20 € gibt es einen ermäßigten Satz von 1 % (Art. 17.1); für einen Zweitwohnsitz gilt er nicht.

Bestandsimmobilie: Grunderwerbsteuer (ITP)

Auf den Balearen ist die ITP keine feste Prozentzahl: Der Stufentarif wird auf den Gesamtwert angewandt, und das Ergebnis ergibt einen „Durchschnittssatz“ (balearischer Gesetzestext, Art. 10.a):

Grundstück im Bauherrenmodell: Es kommt auf den Verkäufer an

Im Bauherrenmodell kaufen Sie zuerst das Grundstück und beauftragen danach den Bau. Jeder Teil wird anders besteuert:

• Das Grundstück, verkauft von einem Unternehmen oder Gewerbetreibenden im Rahmen seiner Tätigkeit: Der Verkauf von Bauland unterliegt der Mehrwertsteuer zum Regelsatz von 21 % (Mehrwertsteuergesetz, Art. 90.Uno), denn die Befreiung nach Artikel 20.Uno.20.º gilt nur für ländliche und nicht bebaubare Grundstücke. Die Urkunde zahlt zusätzlich AJD.
• Das Grundstück, verkauft von einer Privatperson: keine Mehrwertsteuer; der Vorgang zahlt ITP nach dem obigen Tarif (Gesetz über ITP und AJD, Art. 7.5).
• Der Bau des Hauses: zahlt 10 % Mehrwertsteuer, wenn Sie ihn direkt als Bauherr beauftragen: „Bauleistungen […] aufgrund von Verträgen, die unmittelbar zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer geschlossen werden und die den Bau oder die Sanierung von Gebäuden oder Gebäudeteilen zum Gegenstand haben, die überwiegend Wohnzwecken dienen“ (Mehrwertsteuergesetz, Art. 91.Uno.3.1.º).

Für jeden LLUM-Verkauf teilen wir Ihnen mit, welche Regelung gilt. Den endgültigen Betrag sollte Ihr Steuerberater mit den Zahlen Ihres Kaufs berechnen.

Nach dem Kauf: die jährliche Steuer für Nichtresidenten

Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind und die Villa selbst nutzen, zahlen Sie jedes Jahr Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) auf ein „unterstelltes“ Einkommen, auch wenn Sie nicht vermieten (IRNR-Gesetz, Art. 13.1.h).

• Das unterstellte Einkommen ist ein Prozentsatz des Katasterwerts: in der Regel 2 %, oder 1,1 %, wenn die Katasterwerte der Gemeinde nach den Bedingungen von Artikel 85 des Einkommensteuergesetzes revidiert wurden, auf den das IRNR-Gesetz verweist (Art. 24.5). Die Steuerverwaltung veröffentlicht jedes Jahr, welcher Satz gilt.
• Der Steuersatz beträgt in der Regel 24 %, oder 19 % für Ansässige eines anderen EU- oder EWR-Staats mit effektivem Austausch von Steuerinformationen (IRNR-Gesetz, Art. 25.1.a).
• Die Steuer entsteht am 31. Dezember und wird mit dem Formular 210 erklärt (Agencia Tributaria).

Wenn Sie von einem nicht ansässigen Verkäufer kaufen

Ist bei einem Wiederverkauf der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers an das Finanzamt abführen:

„Bei Übertragungen von in Spanien gelegenen Immobilien durch Steuerpflichtige ohne Betriebsstätte ist der Erwerber verpflichtet, 3 Prozent des vereinbarten Entgelts einzubehalten und abzuführen oder die entsprechende Vorauszahlung zu leisten […].“IRNR-Gesetz, Art. 25.2

Falls Sie gelesen haben, dass sich das unterstellte Einkommen 2027 ändert

Das Königliche Gesetzesdekret 26/2026 vom 29. September ersetzte das unterstellte Einkommen in der Einkommensteuer ab 2027 durch eine Staffel von 1,1 % bis 3 %. Der Kongress hat es nicht bestätigt, und es wurde am 2. Oktober 2026 aufgehoben (BOE-A-2026-20526). Diese Änderungen gelten also nicht.

Quellen

1. Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (konsolidierte Fassung, BOE) — Art. 20.Uno.20.º und 22.º, 90.Uno und 91.Uno
2. Real Decreto Legislativo 1/1993, Ley del ITP y AJD (BOE) — Art. 7.5 und 31.2
3. Decreto Legislativo 1/2014, texto refundido de tributos cedidos de las Illes Balears (BOE) — Art. 10, 15, 17 und 17 bis
4. Real Decreto Legislativo 5/2004, Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (BOE) — Art. 13.1.h), 24.5 und 25
5. Ley 35/2006, del IRPF (BOE) — Art. 85
6. Agencia Tributaria: unterstelltes Einkommen aus eigengenutzten städtischen Immobilien (Nichtresidenten)
7. Resolución de 2 de octubre de 2026, Aufhebung des Real Decreto-ley 26/2026 (BOE)

Informativer Artikel auf Grundlage der am Prüfdatum geltenden Vorschriften. Er ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater für Ihren konkreten Fall. Zitate aus der spanischen Gesetzgebung sind nichtamtliche Übersetzungen: Verbindlich ist allein der in den Amtsblättern veröffentlichte spanische Text.

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